ÖNCE okurumun örnek sorusu:
“İstanbul Maltepe’de bir apartmanda kiracıyım. Her ay 2 bin 200 TL aidat toplanıyor. Ben aidattan kiracıya ait tutarı ödüyorum. Yönetim hiçbir şekilde kasada artan parayı geri vermiyor. Ev sahibimle mahkemeliğim. Daireden çıkmam söz konusu. Kışın payıma 2 bin 800 gibi rakamlar düşüyor. Doğru gider paylaşımı nasıl yapılmalı?”
Kısacık’ın, bu okurum ve diğerlerinin aidat sorularına yanıtları bakın şöyle:
GİDERLER NASIL PAYLAŞILIR
* Sitelerde gider paylaşımı nasıl yapılır? Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. Madde’sine göre, “Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine” eşit, bunların dışındaki “Sigorta primleri, ortak yerlerin koruma, güçlendirme, yönetici aylığı gibi giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine” arsa payı oranında katılmak zorunludur. Ancak, bu emredici bir kural değildir. Yönetim Planı’yla (YP) farklı yönde bir düzenleme yapılabilir. Örneğin binanın altındaki dükkânların asansör giderlerine katılmayacağı yönünde bir düzenleme yapılabilir. Ya da bütün giderlerin bağımsız bölüm başına eşit paylaşılacağı belirlenebilir. Bu okur da “Demirbaş ve yatırım giderleri” dışında “Olağan yönetim giderlerini” ödemekle yükümlüdür. Fazladan ödediği aidat tutarını kiradan mahsup edebilir. Ancak, giderlerin kiracıya ait bölümlerini ödemezse mahkemeye verilebilir. Yüzde 5 aylık gecikme faizi ile giderleri ödemek zorunda kalabilir.
DİSLEKSİYİ kavram olarak anımsayalım... Disleksi, özgül öğrenme güçlüğü çeken çocuklar/bireyler için kullanılıyor. Okula devam eden öğrencilerin 33’te 1’inde disleksi görülebiliyor. Bir hastalık değil. Bu nedenle bir ilacı yok. Tek tedavisi ve bir anlamda ilacı okul içinde ve okul dışında doğru metot ve yöntemler kullanılarak uygulanan destek eğitimi. Disleksinin zekâyla da hiç ilgisi yok. Hatta bu birey ve çocuklar normal ve normalin üzerinde zekâya sahipler. Buna rağmen okullarda en çok disleksili çocukların eğitim hakları ihlal ediliyor. Ayrımcılığa uğrayıp, akran, öğretmen, eğitimci engelleri ile karşılaşıyorlar. Toplumda ve ne yazık ki hâlâ okullarda farkındalığı oldukça az.
BİR ANNENİN MÜCADELESİ
Aileleri de bu özel çocuklar da ilkokuldan üniversiteye okullarda yapılan ayrımcılık ve kötü muameleden yakınıyorlar. Okulların bu alanda yaşadığı güçlüğü, bu çocukların özel eğitime ihtiyaç duyduğunu görmezden gelmediğimi ve cevap hakkını saklı tutup aynı şekilde köşemde yer vereceğimi özellikle vurgulayarak, disleksili çocuğu olan bir annenin eğitim mücadelesini ve hukuk savaşını yazmak istiyorum. A.E.Ç., disleksili bir ortaokul öğrencisi. Kocaeli’nde yaşıyor. Annesi B.Y., pantolon giymekte zorlandığı için eşofmanla okula gitmek isteyen, eğitimi için hiçbir özel düzenleme yapılmayan oğlunun eğitim hakkı için her kapıyı çalıyor. Yıllardır sonuç alamayan anne B.Y., son çare yargıya gitti. Avukatları Burcu Akar Muratoğlu aracılığıyla okulu savcılığa şikâyet etti.
Burcu Akar Muratoğlu
Avukat Muratoğlu, anne-oğulun eğitim ve hukuk savaşını bakın nasıl anlattı:
DİLEKÇEDE NELER VAR
“Kocaeli’ndeki bir devlet okulunda, ortaöğretim kademesinde okuyan, disleksili aynı zamanda dikkat dağınıklığı ve hiperaktivite resmi tanılı (ÇÖZGER raporlu) özel gereksinimli erkek öğrenci için okul yönetimi çocuk özelinde baskı ve mobbing uygulamaktadır. Birleşmiş Milletler (BM) Çocuk Hakları Sözleşmesi, BM Engelliler Hakkında Sözleşme, Anayasa, yasal mevzuat ve Milli Eğitim Bakanlığı Özel Eğitim Hizmetleri Yönetmeliği’ne rağmen özel gereksinimli çocuk hakkında okul içinde bugüne ve olay bana intikal edene kadar hiçbir yasal eğitsel, sosyal, fiziksel ve ruhsal tedbir alınmamıştır.
NELER YÜKSELTİR?
* Site ve apartmanlarda aidat ödemekle yükümlü müyüz?
Büyük şehirlerde çok sayıda kişinin birlikte yaşadıkları ve ortak yerleri birlikte kullandıkları bir yaşam alanı olan kat mülkiyeti düzeninde, halk diline ‘aidat’ olarak yerleşen ortak gider ve avansları ödeme yükümlülüğümüz var. Sitenin iyi yönetilebilmesi için en çok önem arz eden konulardan biri budur. Ortak yaşamın istenilen şekilde sürdürülebilmesi için çeşitli ortak harcamaların yapılması bir zorunluluk oluşturmaktadır. Günümüzde, kendi sosyal tesislerini, bahçe, çevre bakım-onarımını, güvenliğini, otoparkını, temizlik hizmetlerini, teknik hizmetlerini, açık ve kapalı spor alanları gibi pek çok hizmeti içine alan site yaşamı, bir yandan yaşam konforunu ve standartlarını artırırken diğer yandan da ortak giderleri yani aidatı artırmaktadır.
* Aidatı artıran nedenler nelerdir?
Bir siteden ev ya da ofis alırken her şeye dikkat edilmelidir. Öncelikle sitenin yönetim planı (YP) incelenmelidir. Sitenin büyüklüğü, personel sayısı, sosyal tesislerine bakılmalıdır. Güvenlikli, birkaç girişi olan, asansörlü, havuzlu, sosyal tesisleri, spor sahaları, yeşil alanları, dereleri - şelalesi olan, çok personel çalışan lüks bir siteden ev alırsanız aidat miktarı da yüksek olacaktır. Sitede ne kadar çok (açık-kapalı havuz, spor alanı, hamam-sauna, şelale, gölet vb) sosyal tesis varsa giderler de bir o kadar artar. Sitenin giriş-çıkış kapısının fazlalığı dahi (personel sayısını artıracağından) giderleri önemli ölçüde arttırır. Müstakil evlerden oluşan, dolayısıyla bağımsız bölümü az olan lüks sitelerde ödenecek aidat miktarı daha da fazla olacaktır. Buna karşılık bağımsız bölüm sayısı fazla olan sitelerde mevcut giderleri karşılayacak bağımsız bölüm sayısı çok olduğundan, ödenecek aidat da diğer sitelere göre kısmen düşük olacaktır. Ancak, binlerce bağımsız bölümden oluşan sitelerde binlerce malikin bir araya gelerek, tanışması, kaynaşması, örgütlenerek yönetimde söz sahibi olmaları çok zordur. O nedenle kalabalık sitelerden yer alanların bu hususu da göz önüne almaları gerekir. Yönetim ve denetimde söz sahibi olmayacaklarını baştan kabullenmeleri veya yıllarca mahkeme koridorlarını aşındıracaklarını bilmeleri gerekir.
YÜKSEK RAKAMIN SUÇLUSU SİZSİNİZ
* Kim, nasıl belirliyor?
Aidat miktarının ne olacağına Kat Malikleri Kurulu karar veriyor. Apartman ve sitelerin yönetiminde en yetkili organ Kat Malikleri Kurulu veya o sitede varsa Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, en yetkili organdır. Bu iki kurulu kısaca Genel Kurul (GK) olarak tanımlayabiliriz. Eğer sitede Temsilciler Kurulu varsa, Kat Malikleri Kurulu’nun görev ve yetkileri Temsilciler Kurulu’na verilmiş olabilir. Siteler, GK’larda alınan kararlara göre yönetilirler. GK, tüm site maliklerinden oluşan kuruldur. Aidatlar da apartmanın yönetimi ile ilgili kararlar da GK’da alınır. Bu nedenle aidatınız çok yüksekse suçlusu sizsiniz, yöneticiniz değildir. Enflasyon, asgari ücret ya da maaş artışı, KDV oranlarındaki artış gibi nedenlerle ilk başta yapılan işletme projesi yeterli gelmezse arada ek işletme projesi yapılabilir. Bunun için site ya da apartman genel kurulu toplanması gerekir.
* Site yöneticisi olarak görevlendirilen kişiler/yönetim şirketleri zam yapabilir mi?
Siteyi yöneten yönetim şirketi, aidata kendi kafasına göre zam yapamaz. Ancak, GK bu görevi yönetime bıraktıysa yönetim de işletme projesi yapabilir, dolayısıyla aidat miktarını belirleyebilir. Hatta, mevcut aidat yetmediğinde, ek işletme projesi yaparak zamlı aidat dahi isteyebilir. Yöneticinin yaptığı işletme projesine, tebliğ aldıktan sonra 7 gün içinde itiraz edilebilir, bu şekilde itiraz olursa, bu itirazın GK’da görüşülmesi gerekir. Toplanan aidatın, bakım-onarım, personel, ortak elektrik, doğalgaz, su gibi olağan yönetim işlerine harcanması gerekir.
* Yönetici kafasına göre harcama yapabilir mi?
Yönetici kendi kafasına göre yatırım ve demirbaş harcaması yapamaz, çok masraflı, lüks yenilik ve ilave nitelikteki işleri yapamaz, topladığı paraları buraya harcayamaz. Bu tür işler/yatırımlar için GK kararı gerekir. Ancak, acil ve zorunlu işler bu kapsamda değildir. Örneğin sitede kanalizasyon sistemi tıkandı veya fırtınadan çatı uçtuysa, asansör bozulduysa, bunun gibi acil ve yapılması zorunlu olan bakım onarım işlerini yönetici derhal yaptırır.
KİM BU ÇOCUKLAR
- Özgül öğrenme güçlüğü çeken çocuklar kimdir? Özellikleri nelerdir?
Disleksi, zekâ düzeyi normal ve normalin üzerinde olmasına rağmen bir çocuğun dinleme, düşünme, kendini ifade etme, sözlü dili kullanma, okuma yazma ve matematik becerilerinde yaşıtlarına ve zekâsına oranla düşük performans göstermesi ya da güçlük çekmesidir. Aynı zamanda nörolojik bir hadise olduğu da açıklamalar arasında vardır. Görülme sıklığı, okula devam eden öğrencilerin 33’te 1’ine rast gelmektedir. Son zamanlarda bu oranın daha da fazla artmakta olduğu görülmekte ve düşünülmektedir. Erkeklerde kızlara oranla daha fazla görülmektedir, yüzde 60-40 gibi. Özgül öğrenme güçlüğünün ülkemizde tanımı, adlandırılışı bile, kişiye ve kuruma göre değişebiliyor.
- Sizin bu çocuklarla yolunuz nasıl kesişti? Bu alanda çalışmaya nasıl karar verdiniz?
2014’te çalıştığım şirketten istifa ettim. Sosyal anlamda ve yardıma ihtiyacı olan yaşlılar veya çocuklar alanında çalışmaya karar verdim. 2014’te, o zamanlar Ankara’da disleksi ile ilgili faaliyet gösteren tek dernekte gönüllü baş hukuk müşavirliği ve bakanlıklarla çalışmalar yaptım. 2018’de dernek özelinde çeşitli sebeplerle istifa ettim. Mayıs 2022’den bu yana İstanbul’daki Disleksi Aileleri Tanı Eğitim ve Dayanışma Derneği’nde Baş Hukuk Müşaviri olarak tamamen gönüllülük esası ile çalışıyorum.
NASIL FARK EDİLİR
- Aileler bu çocukları nasıl fark edebilir? Nasıl bir yol haritası izlemeleri gerekir?
Özgül öğrenme güçlüğünü ailelerin okulöncesi dönemde fark etmesi oldukça güç olabilir. Okulöncesinde ülkemizde henüz bu anlamda bir resmi tanılama bataryası olmasa da, bazı belirtiler bazı sinyalleri iyi okumak gerekiyor. Aile böyle bir şüpheye düştüğünde mutlaka bir uzmana başvurmalı. İşinde ehil ve üniversitelerin ilgili alanlarından mezun olmuş (çocuk gelişimi gibi) uzmanlara çocuk gelişim değerlendirmesi ve takibi yaptırmalıdır. Okul çağına gelince zaten çocuk aslında çok net sinyaller ve zorlanmalarla karşımıza çıkmaktadır. Hâlâ ülkemizde farkındalığı az olduğundan bu çocuklar eğitim sistemi içinde yok olmaktadır. Lakin fark edildiği anda aile okul ile temasa geçmeli, sınıf öğretmenine, branş öğretmenlerine, okul müdürüne durumu izah etmeli, sınıf öğretmeninin dolduracağı eğitsel değerlendirme istek formu ile Milli Eğitim Bakanlığı’na bağlı Rehberlik ve Araştırma Merkezlerine (RAM) giderek çocuğunu eğitsel değerlendirmesini yaptırmalıdır. RAM’dan çıkan sonuca göre okula bildirimde bulunup çocuk için okul içi yasal tedbirlerin alınmasını sağlamalı, yanı sıra okul dışı destek eğitime yönelmeli ve özel eğitimi oldukça önemsemelidir.
Tiny house’lar tüm dünyada ilgi görüp yaşam biçimi olarak kabul ediliyorlar. Türkiye’de deprem endişesi ve sağladığı avantajlar nedeniyle yaygınlaşan tiny house’lara talep artarken, beraberinde bir dizi hukuki sorun yaşanıyor.
İsteyen istediği yere bu evlerden kurup yaşabilir mi? Tiny house bir yapı sayılır mı? Yaptırmak için belediyeden ruhsat alınması gerekir mi? Tiny house, tarım arazisine de konulabilir mi? Tiny house’lar aile konutu kabul edilebilir mi? İkametgâh adresi olarak gösterilebilir mi? Tiny house sorularınızı İstanbul Barosu avukatı Mustafa Şeref Kısacık’a yönelttim. Avukat Kısacık’a göre, tekerleksiz, sabit tiny house’lar, İmar Kanunu bakımından “yapı” niteliğinde kabul edilir. Kolayca sökülüp taşınamayan prefabrik evler gibi düşünülebilir.
- İsteyen istediğe yere izin almadan bu evlere yapabiliyor mu?
Çoğu diğer konuda olduğu gibi bu konuda da hukuki boyut göz ardı edildi. Dileyenin dilediği araziye, dilediği kadar ve kimseden izin almadan bu tarz ev yapabileceği zannediliyor. Oysa gerçek durum öyle değil. Reklamlardan etkilenerek, hukuki boyutunu düşünmeden, içinde tiny house kurulu arazilerden yer alan, bu amaçla kurulan kooperatiflere üye olan, kendi arazisine tiny house koyan birçok kişi mağdur oldu. İdari yaptırım ve ceza davalarıyla karşı karşıya kaldılar. Bazı valilik ve belediyeler suç duyurusunda bulundular.
ARAZİYE KONUMLANDIRILAN TINY HOUSE YAPI KABUL EDİLİR
- Tiny house’ların karayolları açısından hukuki statüsü nedir?
Tiny house’ların hukuki statüsünü karayolları açısından ayrı, arazilerde konumlandırıldıklarında ayrı değerlendirmek gerekir. Örneğin karavan olarak bildiğimiz, iç dizaynı (tatil yapmaya uygun teçhizatlarla) ev gibi donatılmış, hizmet edebileceği kadar yolcu taşıyan motorlu karavan tipi taşıtlara Karayolları Trafik Kanunu’nda, “kamp taşıtı” da denilmektedir.
Tiny house’lar ise genellikle motorsuz oldukları için karayolları açısından
KENTSEL DÖNÜŞÜMDEN YENİLEDİK
Okur A.S.S.: İstanbul Bayrampaşa’daki binamız Kentsel Dönüşüm Yasası kapsamında (6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca) “riskli yapı” olarak tespit edildi ve yıkıldı. Ben üçüncü katta 8 numaralı dairenin sahibiydim. Bir müteahhit ile para vererek binayı yapması için anlaştık. Yeni binanın inşaası gerçekleştirildi. Ancak, bazı komşularımız sorun çıkarıyor. “Kimseye güvenmiyoruz” diyerek, işlemleri takip edecek kişilere vekalet vermedikleri gibi bizzat gelmeyi de kabul etmiyorlar. Bu yüzden kat mülkiyeti kurulamıyor, bağımsız bölüm tapularımızı alamıyoruz. Biz bu sorunu nasıl çözüp tapumuzu alabiliriz?
MEVCUT TAPU SONA ERER
Avukat Kısacık:
Okur A.S.S.’nin sorusunu yanıtlamadan önce tapu sürecini biraz anlatmak gerekiyor. Mevcut kat mülkiyeti tapulu binamız “riskli yapı” olduğu için veya deprem ya da başka bir nedenle yıkıldığında bağımsız bölüm tapuları sona erer. Artık A.S.S. için üçüncü katta 8 nolu dairenin sahibi diyemeyiz. Arsaya dönüşen taşınmazda arsa payı oranında hissedar olur.
KAT MÜLKİYETİ KURULMASI İÇİN...
Önceden kat irtifakı kurulmadan doğrudan kat mülkiyeti kurulabileceği gibi önce kat irtifakı kurulup sonra kat mülkiyetine de geçilebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 14. Maddesi’ne göre bina tamamlanmadan kat irtifakı kurulabilir. Böylece, yapılacak binada bağımsız bölüm numaraları ve her bağımsız bölüme isabet eden arsa payı baştan belli olur. Bina, ruhsatına ve projesine uygun olarak tamamlanıp yapı kullanım izin belgesi alındıktan sonra KMK’nın 10. Maddesi’nde düzenlenen esaslar dairesinde kat mülkiyetine geçilir. KMK’nın 12. ve 14. maddeleri uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulabilmesi için bütün kat maliklerinin birlikte başvurması ve ilgili evrakları imzalamaları gerekir. Bunu bizzat yapabilecekleri gibi noterden verecekleri vekaletle vekilleri aracılığı ile de yaptırabilirler. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması için tüm malikler bizzat kendileri ya da vekilleri ile başvuru yapmaları gerekir. Ancak, inşaatın hangi yönteme göre yapıldığına göre farklılıklar vardır. Örneğin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi (APKİS) yoluyla inşaat yapıldıysa sadece müteahhit tapuya başvurarak kat irtifakı/kat mülkiyeti kurabilir.
YENİ Adalet Bakanı Yılmaz Tunç’un önündeki en acil kanun taslaklarından birisi de Kira Kanunu düzenlemesi. Bakan Tunç, selefi Bekir Bozdağ’ın hazır olduğunu açıkladığı taslak düzenleme üzerinde çalışıyor. Kulislere yansıyan bilgilere göre en son İspanya’da yapıldığı gibi konut kira artışı Türkiye’de bir kez daha kanunla sınırlandırılacak. Konut kira artış oranını yüzde 25 ile sınırlayan düzenlemenin süresi bir yıl daha uzatılacak. Kiracılar düzenlemenin 1 Temmuz’dan önce yasalaşmasını beklerken, kiraları piyasasının çok altında kalan ev sahipleri sınırlamaya isyan ediyor. Ev sahiplerinin de hakkını koruyan adil bir düzenleme istiyorlar. İşyeri sahipleri ise konutlar gibi işyerlerinin kira parasına da artış sınırı getirilmesini talep ediyorlar. Taslak düzenlemedeki en çarpıcı nokta ise, fahiş kiranın suç haline getirilmesi. Düzenlemenin caydırıcı olması adına evini piyasa rayicinin üzerinde fahiş fiyata kiraya veren ev sahipleri artık sanık olarak hâkim karşısına çıkacaklar. Ev sahipleri tutuklu şekilde 1-3 yıl hapisle yargılanıp cezalandırılabilecekler. Kira konusundaki tüm sorularınızı ve yeni kira taslağını Ankara Barosu avukatı Murat Tezcan’a sordum. Avukat Tezcan’ın sorularıma yanıtları şöyle:
1- ANAYASA’YA AYKIRI
Ekonomik bir suça tutuklu yargılamayı sağlayacak şekilde hürriyeti bağlayıcı ceza vermek hukuka uygun mu? “Yeni düzenlemelerle fahiş kira artışının suç haline getirilmesi ve özgürlüğü bağlayıcı ceza yaptırımına tabi tutulması hukuka aykırı olacaktır. Nitekim bu durumda da belirlilik ilkesi ihlal edilmiş olacaktır. Anayasa’nın 2. Maddesi’nde yer alan hukuk devletinin temel ilkelerinden biri belirliliktir. Belirlilik ilkesi, yasal düzenlemelerin herhangi bir duraksamaya ve kuşkuya yer vermeyecek şekilde açık, net, anlaşılır ve uygulanabilir olmasını gerektirmektedir. Ayrıca düzenleme hukuki güvenlik ilkesinin de ihlaline neden olacaktır. Anayasa Mahkemesi kararlarında da belirtildiği üzere bireyler; belirli bir kesinlik içinde, hangi somut eylem ve olguya hangi hukuksal yaptırımın veya sonucun bağlandığını, bunların idareye hangi müdahale yetkisini doğurduğunu kanundan öğrenebilme imkânına sahip olmalıdır. Hukuki belirlilik ve güvenlik ilkeleri uyarınca kurallar öngörülebilir olmalıdır. Ancak rayiç kira bedelleri bölgeden bölgeye değişiklik göstereceğinden fahiş kira artışının suç haline getirilmesi hukuki belirlilik ve güvenlik ilkelerine aykırı olacaktır.
2- KALICI HALE GETİRİLEMEZ
Kiraya bölgesel bazda tavan getirilmesi de formüller arasında. Bu düzenleme kira sorununu çözer mi?
Kira artış oranlarına ilişkin getirilen sınırlama geçici madde ile düzenlenmişti. Ancak bahsedildiği gibi formüllerin uygulanması konut kiralarını yüzde 25 ile sınırlayan geçici maddenin kalıcı olarak uygulanmasına ve mülkiyet hakkının özüne dokunan ağır ihlallere neden olacaktır. Evini boş tutmak pahasına kiraya vermekten kaçınan maliklerin sayısının azımsanmayacak kadar çok olduğunu ve tahliye davalarındaki artış oranlarını düşünürsek bu tür formüllerin kira uyuşmazlıklarını çözmeyeceği anlaşılmaktadır.
3- EV SAHİPLERİ
